계약을 깨고 싶습니다 부동산 계약 해제와 계약금 반환

중도금 하나로 결론이 달라집니다

계약금만 오간 단계라면

문제는 「이행의 착수」가 언제인지입니다.

민법은 계약금을 주고받은 경우, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 산 쪽은 계약금을 포기하고 판 쪽은 배액을 상환해 해제할 수 있다고 정합니다.

문제는 「이행의 착수」가 언제인지입니다. 이 시점이 지나면 그 방법으로는 해제할 수 없습니다.

중도금이 들어갔습니까

이 하나로 결론이 달라집니다

앞당겨 넣는 것이 언제나 유효한지는 사안에 따라 다릅니다. 잘못 판단하면 해제도 못 하고 돈만 묶입니다.

실무에서 다투는 대목이 여기입니다. 중도금이 지급되면 이행에 착수한 것으로 보는 경우가 많습니다.

그래서 파는 쪽이 마음을 바꿀 것 같으면 사는 쪽이 중도금을 서둘러 넣고, 반대로 파는 쪽이 수령을 미루기도 합니다.

약정한 날짜보다 앞당겨 넣는 것이 언제나 유효한지는 사안에 따라 다릅니다. 이 판단을 잘못하면 해제도 못 하고 돈만 묶입니다.

파는 쪽이 놓치기 쉬운 것

• 배액을 「상환해야」 해제됩니다
• 말로만 통보하고 돈을 준비하지 않으면 효력이 생기지 않습니다

통보의 방식과 시점, 금액의 준비까지 맞아야 합니다.

파는 쪽이라면 한 가지를 더 확인하셔야 합니다.

배액을 「상환해야」 해제됩니다. 말로만 해제를 통보하고 돈을 준비하지 않으면 효력이 생기지 않습니다.

통보의 방식과 시점, 금액의 준비까지 맞아야 하는데 이 부분을 놓치는 경우가 많습니다.

계약서에 특약이 있으면 달라집니다

계약서에 특약이 있으면 그것이 먼저입니다

민법 규정은 「다른 약정이 없는 한」 적용됩니다. 부동산 계약서에는 해제와 위약금에 관한 조항이 대개 들어 있습니다.

본인 계약서의 조항이 어떤 성격인지는 문구를 봐야 압니다

민법 규정은 「다른 약정이 없는 한」 적용됩니다.

계약서에 해제와 위약금에 관한 특약이 있으면 그 약정이 먼저 적용됩니다. 부동산 계약서에는 대개 이런 조항이 들어 있습니다.

위약금이 지나치게 크면

감액을 다툴 여지가 있습니다

다툴 여지가 있는지는 계약서 문구를 봐야 알 수 있습니다.

위약금이 과다한 경우에는 감액을 다툴 여지가 있습니다. 다만 그 주장이 받아들여지는지는 금액과 사정에 따라 다릅니다.

본인 계약서의 조항이 어떤 성격인지, 다툴 여지가 있는지는 문구를 봐야 알 수 있습니다.

가계약금도 성격부터 봅니다

• 당사자 — 누구와 누구인지 정해져 있었는지
• 목적물 — 어느 물건인지 특정됐는지
• 대금과 지급 시기 — 정해져 있었는지

이것이 갖춰져 있었다면 계약이 성립했다고 볼 여지가 생깁니다. 문자 한 줄이 판단 자료가 됩니다.

가계약금 분쟁도 최근에 많습니다.

계약서를 쓰기 전에 물건을 잡아 두려고 일부를 먼저 보낸 경우입니다. 그 돈의 성격이 무엇인지에 따라 돌려받을 수 있는지가 달라집니다.

당사자와 목적물, 대금과 지급 시기가 정해져 있었다면 계약이 성립했다고 볼 여지가 생깁니다. 문자 한 줄이 판단 자료가 됩니다.

통보하기 전에 확인하십시오

상대방의 잘못으로 해제할 때는 순서가 있습니다

순서가 틀리면 오히려 본인이 계약을 어긴 쪽이 됩니다.

상대방의 잘못으로 해제하는 경우는 계산이 다릅니다.

약정한 날에 잔금을 받지 않거나 소유권 이전에 협조하지 않으면, 계약금 규정과 무관하게 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만 먼저 이행을 요구하고 그 기록을 남기셔야 합니다. 순서가 틀리면 오히려 본인이 계약을 어긴 쪽이 됩니다.

통보하기 전에 오시는 편이 좋습니다

계약서와 입금 내역, 주고받은 메시지를 함께 확인합니다. 중도금 지급 여부와 날짜, 특약 조항의 문구, 상대방이 한 말과 행동을 놓고 지금 어느 위치에 있는지 판단합니다.

통보 방식과 문구에 따라 결과가 달라지고, 한 번 보낸 내용은 되돌리기 어렵습니다

상담에서는 계약서와 입금 내역, 주고받은 메시지를 함께 확인합니다.

중도금 지급 여부와 날짜, 특약 조항의 문구, 상대방이 한 말과 행동을 놓고 지금 어느 위치에 있는지 판단합니다.

해제를 통보하기 전에 오시는 편이 좋습니다. 통보 방식과 문구에 따라 결과가 달라지고, 한 번 보낸 내용은 되돌리기 어렵습니다.

부산에서 상담을 받으신다면

부동산 사건은 목적물 소재지나 상대방 주소지를 관할하는 법원에서 진행됩니다.

법무법인 율강은 부산지방법원 앞 고려빌딩에 있습니다. 거제역 6번 출구에서 걸어서 7분 거리입니다.

오실 때 계약서와 입금 내역, 공인중개사·상대방과 주고받은 메시지를 가져오십시오. 등기부등본이 있으면 함께 주십시오.

상담만 받으시고 사건을 맡기지 않으셔도 됩니다.